Naast de algemene risico’s (prijs, planning en programma) zijn voor de projecten de specifieke risico’s in beeld gebracht. Het grootste risico betreft de daadwerkelijke realisatie van alle vervolgfasen in het project De Grassen. Dit risico blijft zolang er nog bestemmingswijzigingen nodig blijven om de ingerekende opbrengsten uiteindelijk volledig te kunnen realiseren. Dat is nodig omdat de boekwaarde van dit project tot het einde van het project aanzienlijk blijft. Het blijft ondertussen wachten op een definitieve uitspraak in de procedure rondom de GOL.
Bij de jaarrekening 2021 werd het risico van Steenenburg lager ingeschat door voorspoedige verkopen van met name ook het zuidelijke deel. De stijgende rente en onzekerheid over de ontwikkeling van de bouwkosten kunnen leiden tot een tragere uitgifte dan waar eerder rekening mee is gehouden. In Geerpark blijft het risico beperkt, omdat er al verkoopovereenkomsten met uiterste afnamedata zijn voor de laatste fasen. In Metal Valley is een groot deel van de plannen inmiddels gerealiseerd en is er ook belangstelling voor de resterende kavels.
De beperkte capaciteit van het stroomnet leidde in de loop van 2022 tot een beperking van aansluitingsmogelijkheden van (nieuwe) bedrijvigheid op het stroomnet. Dit kan leiden tot vertragingen in de uitgifte van nog resterende bedrijfskavels. De hoeveelheid bedrijfskavels die de gemeente nog in de verkoop heeft is beperkt.
De inflatie nam in 2022 door tekort aan grondstoffen en gestegen brandstofkosten verder toe. Dit leidt in de loop van 2022 tot een stijgende rente met ook consequenties voor de financierbaarheid van woningen. Gezien de krapte op de woningmarkt leidt de stijgende rente nog niet direct tot een afname van woningprijzen en/of grondprijzen. Met het risico van mogelijk op termijn dalende grondprijzen en vertraging van grondverkopen is en werd in de risicoberekeningen al rekening gehouden.
Volgens de voorgeschreven rekenmethodiek wordt in de grondexploitaties in 2022 nog gerekend met een rekenrente van 0,8%. De stijgende rente op de kapitaalmarkt (langlopende overheidsleningen) kan op termijn ook tot een stijging van de rekenrente voor grondexploitaties leiden. De oorlog in Oekraïne en de nasleep van corona in China zijn bijvoorbeeld factoren die kunnen leiden tot meer inflatie en daarmee samenhangend ook een verdere stijging van de rente. Het blijft lastig inschatten in welke mate de rente kan stijgen en op welke termijn de stijgingen zich kunnen (blijven) voordoen. Het risicobedrag van een stijgende rekenrente is opnieuw ingeschat en is vertaald in een verhoging van het benodigde weerstandsvermogen voor grondexploitaties met € 0,5 miljoen.
De Toelichting grondexploitaties 2021 en de paragaaf weerstandsvermogen geven een nadere onderbouwing van de gesignaleerde risico’s. Niet alle risico’s treden tegelijk op. Op basis van de kans van optreden, is bij de jaarrekening 2021 de benodigde buffer in het weerstandsvermogen voor grondexploitaties berekend. Dit voor het geval de werkelijke verliezen hoger uitvallen dan het verlies waarvoor voorzieningen zijn gevormd. De benodigde buffer werd bij de jaarrekening 2021 berekend op € 6,2 miljoen. Vanwege het toenemende renterisico (mogelijk effect op de rekenrente voor grondexploitaties) is het risicobedrag verhoogd naar € 6,7 miljoen. Daarmee zijn de risico’s vanwege de grondexploitaties afdoende afgedekt.
Het risicobedrag van € 6,7 miljoen is als volgt onder te verdelen:
Risico’s die contractueel bij de ontwikkelende partij liggen zijn vanzelfsprekend niet meegenomen in de berekeningen. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark (met Woonveste) zijn de algemene en projectspecifieke risico’s in bovenstaand overzicht voor de helft meegenomen aangezien gemeente en Woonveste het risico gezamenlijk dragen.
Risico’s van een wijziging in het woningbouwprogramma zijn over het algemeen niet meegenomen in de risicoberekeningen. Dit aangezien de financiële gevolgen van een ander woningbouwprogramma over het algemeen het effect is van bewuste beleidskeuzes. Bijvoorbeeld een lagere opbrengst bij meer sociale woningbouw of de keuze voor tiny houses is geen risico, maar het gevolg van beleidskeuzes.
De correctie voor winstgevende projecten volgt uit de redenatie dat negatieve effecten voor winstgevende projecten in eerste instantie op kunnen worden gevangen uit de positieve projectresultaten.
