Ondanks de coronacrisis draaide de woningmarkt de afgelopen jaren op volle toeren. Als gevolg van de krapte op de woningmarkt zijn de woningprijzen al een aantal jaren op rij gestegen. Ook de gebiedsontwikkeling heeft kunnen profiteren van de toegenomen prijzen die de gestegen bouwkosten meer dan goed hebben gemaakt. Dit leidde ertoe dat de grondprijzen zijn toegenomen en ook de verdienpotentie van projecten nam toe. Met als blijvende uitdaging de bouw van voldoende (betaalbare) woningen.
Begin 2022 zorgde de uitgebroken oorlog in Oekraïne voor nieuwe onzekerheid. De oorlog en sancties leidden (in combinatie met de nasleep van corona in China) tot tekorten aan grondstoffen en brandstoffen. Gestegen brandstofprijzen en tekorten aan materiaal leiden tot toenemende inflatie. Om de toenemende inflatie te beteugelen, is de rente sinds de oorlog gestegen. En de kans bestaat dat nieuwe rentestijgingen nodig zijn om de inflatie in te dammen. Het blijft ondertussen lastig om te voorspellen hoe de oorlog en ook de economie zich de komende tijd zullen ontwikkelen.
Toch zijn ook in het 2e kwartaal van 2022 de woningprijzen verder gestegen. Na een sterke stijging in het afgelopen jaar begint de stijging als gevolg van de stijgende hypotheekrente en een dreigende recessie af te vlakken. De verwachting is dat de woningbouwprijzen in 2023 minder zullen stijgen dan in 2022. Door de krapte op de woningmarkt zal er echter niet snel sprake zijn van een (sterke) daling.
Het Didam-arrest, waarbij de Hoge Raad in november 2021 oordeelde dat overheden niet zonder meer mogen overgaan tot een-op-een verkoop van onroerende zaken, heeft voor de nodige beroering gezorgd in de wereld van de gebiedsontwikkeling. Als er meerdere gegadigden zijn, is een duidelijke selectieprocedure nodig, waarbij potentiële gegadigden gelijke kansen krijgen om te kunnen kopen. En een goede motivatie en dossiervorming ook wanneer er maar één serieuze koopgegadigde is.
Het grondbeleid van de gemeente gaat in de basis al uit van een meervoudige aanbesteding met de mogelijkheden en voorwaarden om daarvan af te wijken. In de loop van de tijd ontstaat door jurisprudentie steeds meer duidelijkheid over de consequenties van het Didam-arrest bij toekomstige verkopen. Met de informatie die dit oplevert, concretiseert de gemeente de gemeentelijke werkwijze verder om zo te blijven voldoen aan de wettelijke vereisten. Zo kan de gemeente ook bij toekomstige verkopen voldoen aan de vereisten die voortkomen uit het Didam-arrest.
De mogelijke consequenties van het stikstofdossier op de grondexploitaties zijn al eerder in beeld gebracht en worden gevolgd. Stikstof levert vooralsnog nauwelijks belemmeringen op voor onze projecten. In den lande zie je wel dat stikstof tot vertraging leidt van projecten of kan leiden tot extra kosten. Maar het is niet zo dat stikstof woningbouw in het geheel onmogelijk zal maken.
De geactualiseerde provinciale woningbehoefteprognose van 2020 maakt meer woningbouw mogelijk. Landelijk is aandacht voor het oplossen van het woningtekort met maatregelen als de woningbouwimpuls. In Heusden is de afgelopen jaren al veel gebouwd. De woningbehoefte is niet in iedere kern hetzelfde. Bij de doorvertaling in de gemeentelijke woningbouwplanning spelen ook projecten die door derden (kunnen) worden opgepakt een rol. Wat wel een aandachtspunt vormt, is dat landelijk de tendens lijkt te ontstaan om woningbouw meer te centreren in stedelijk gebied. In het uiterste geval zou dit nog gevolgen kunnen hebben voor de herontwikkeling van De Grassen. Al mag wel worden verwacht dat de (vervolg)plannen voor De Grassen al in dusdanig vergevorderd stadium zijn, dat een herontwikkeling na een definitieve uitspraak over de GOL mogelijk moet zijn. Herontwikkeling van de Grassen is noodzakelijk om ook de boekwaarde van dit project terug te kunnen verdienen en om te kunnen voorzien in de woningbehoefte in de gemeente Heusden.
